「失敗しない家づくりの秘訣　１４」

「失敗しない家づくりの秘訣」

不動産流通の仕組みを知ることは重要です。


前回は、土地は探すのではなく選ぶものと言う話でした。

そして、土地を買うときは値切らないと損。

遠慮せず、まずは、値切ってみて下さい（笑）。

なぜなら、値切っても土地は変わらないからです。



今日は、不動産流通の仕組み、建築条件の外し方についての話です。


土地を色々調べている時、掘り出し物があるんじゃないかって皆思いますよね。

でも、掘り出し物は出てきません。

なぜか？

それは、不動産流通の仕組みを考えれば納得できます。

ご存知だと思いますが、不動産屋さんは、

売り主と買い主の両方から手数料が入ってきます。

売買金額の３％＋６６，０００円。

例えば、金額が１，０００万円の場合、３％で３００，０００円。

それに事務手数料６６，０００円加えた３６６，０００円が、

売り主、買い主、両方から入ってきます。


では、

もし、売り主から直接依頼されているとしたら、

他の不動産屋さんに買い主を探してもらわないでしょう。


まず、自社の見込み客で買いそうな人のところに、

その話持っていきますよね。


なぜなら、両者から３６６，０００円入ってくるんですから。

情報を公開する前に、自分で買い主を見つけようとするでしょう。


だから、表に出てこないんです。


特に、人気のある場所ほど売り情報は出てきません。


逆に、表に出てくる情報は、売りづらい物件です。

人気のない場所や、いわくつきの土地など、

誰も欲しがらない土地情報が表に出てくるわけです。


ただ、例外があります。

それはおとりの情報です。


すでに買い手が決まっているのに、

見込み客を呼び込むために広告を出します。


そう言う不動産屋もいるので、気をつけて下さいね。


問い合わせると、

「ああ～、すいません、もう決まっちゃったんです」

って言われ、

「ところでお客さん、どちらでお探しですか？」

って、他の物件を売り込んでくるんです。

中には、そういう人もいるので気をつけて下さい。

まあ、ですから、優良な物件っていうのは無いと思って下さい。


それでも、お買い得な土地がほしいのであれば、

まず、信頼できる不動産屋を決めてください。


そして、その不動産屋に１週間か２週間に１度、顔を出してください。


そうすれば、不動産屋さんの記憶に残ります。

そうなれば、本気度が伝わり、売り土地情報は１番に教えてくれます。


この地区でこのくらいの広さで、予算はこのくらいまででと、条件を提示してれば、

そういう案件が出たら１番に知らせてくれます。


それから

前回安く買う方法を話しましたが、分譲地の売れ残りも狙い目です。

何年も売れ残っている土地は、値段交渉が出来ます。


また、これは難しいんですが、

売り急いでいるかどうかを確認することです。

そう言う人からは、値切りやすいですね。


それから、競売物件。

しかし、これはあまりお勧めめできません。

いろんな問題を抱える場合があるので、専門家に任せたほうがいいです。


それと補足ですが、不動産屋さん自身が売り主という場合。

その場合は手数料がいりません。

これ、意外と知らない人が多いですね。


以前、私が相談に乗った方の話です。

売主でない不動産屋さんからの売り土地情報でした。


それを見ると、売主が別の不動産屋さんでした。

たまたま、私の知り合いの不動産屋さんでしたから、その方にご紹介しました。

ですから、３％＋６６，０００円、払わなくて済みました。

１，５００万円でしたから、５１６，０００円得したわけです。

売り主から買っただけでのことなんです。

売主でない不動産屋から買うと手数料が要り、

売主の不動産屋から買うと手数料がゼロ。

そう言うこともあるので、物件情報の詳細を見てください。

そして、同じ買うんだったら売り主から（笑）。

それを覚えておいてくださいね。



あと、よくあるのが建築条件がついている土地。

これも、交渉次第です。

建築条件は外れないと思っているでしょうが、外はずせる可能性はあります。

それには、

「建築条件を外すことは可能ですか？」

と、尋ねることです。

聞かなければ、外れませんからね（笑）。

何年も売れ残っている土地は、建築条件は外れ易いです。

また、売りにくい区画も同様です。


それから、

奥の手があります。

それは、人間関係を利用することです。

その不動産屋さんが、普段お世話になっている人にお願いして、

条件を外してもらうんです。

意外と人間関係っていうのは影響力あるんですね。

そういう方法もあることを覚えていてください。


今日は、不動産流通の仕組み、建築条件の外し方の話でした。

この話は知ってないと損しますよ。





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